রাজধানী ঢাকার সমস্যা কমিয়ে পরিকল্পিত শহর গড়ার লক্ষ্যে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) গেজেট আকারে প্রকাশিত হয়েছিল গত বছরের আগস্টে। সেখানে ভবনের উচ্চতা নির্ধারণ করা নিয়ে নানা মহলের চাপ সৃষ্টি হয়। অংশীজনদের অসন্তোষের ফলে ভবনের উচ্চতার নির্ধারণের বাধ্যবাধকতা থেকে সরে এসে সংশোধিত ড্যাপ গত ২৪ সেপ্টেম্বর ফের গেজেট আকারে প্রকাশ করা হয়।

সংশোধিত ড্যাপ গ্যাজেট আকারে প্রকাশিত হওয়ার পর ড্যাপে, ব্লকভিত্তিক উন্নয়নে বেশ কিছু শর্ত বা নির্দেশনা জুড়ে দেয়া হয়েছে। এর মধ্যে ব্লকভিত্তির উন্নয়নে সেখানকার উন্মুক্ত স্থানের নির্দিষ্ট অংশ এলাকার সর্বসাধারণের জন্য ব্লকের অধিবাসীদের জন্য কিছু সংরক্ষণ করতে হবে বলে উল্লেখ করা হয়েছে। ক্ষুদ্র আকৃতির প্লটের সমন্বয়ে সৃষ্ট ব্লক ডেভেলপমেন্টের ক্ষেত্রে ১০ কাঠা থেকে ২০ কাঠা পর্যন্ত ব্লকের ক্ষেত্রে উন্মুক্ত স্থানের ১৫ শতাংশ এলাকাবাসীর পার্ক ও খেলারমাঠ হিসেবে জমি সমর্পণ করতে হবে এবং বাকি ১৫ শতাংশ ব্লকের অধিবাসীদের জন্য সংরক্ষণ করতে হবে।

পাশাপাশি ২০ কাঠা থেকে ২ একর পর্যন্ত ব্লকের ক্ষেত্রে নির্ধারিত উন্মুক্ত স্থানের ২০ শতাংশ এলাকাবাসীর জন্য পার্ক ও খেলার মাঠ হিসেবে জমি সমর্পণ করতে হবে এবং বাকি ২০ শতাংশ ব্লকের অধিবাসীদের জন্য সংরক্ষণ করতে হবে। সংরক্ষিত জমির অংশে সেটব্যাক অন্তর্ভুক্ত করা যাবে না এবং সংরক্ষিত জমির কমপক্ষে ৫০ শতাংশ অংশ একত্রে সংস্থান করতে হবে। ব্লকের মোট ৮০ শতাংশ জমির ওপর সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন বা মিনিমান গ্রাউন্ড কভারেজ (এমজিসি) হিসেব করতে হবে। উদাহরণ হিসেবে, ব্লকের জমির পরিমাণ ২০ কাঠা হলে ৮ কাঠা (৪০ শতাংশ) জমি উন্মুক্ত স্থান হিসেবে সংরক্ষিত রাখতে হবে। মোট জমির ৮০ শতাংশ অর্থাৎ ১৬ কাঠার ওপর বিধিমালা অনুসারে সর্বোচ্চ ৫০ শতাংশ ভূমি আচ্ছাদন প্রযোজ্য হবে। অর্থাৎ ৮ কাঠা জমিতে ভবন নির্মাণ করা যাবে। অবশিষ্ট ৪ কাঠা জমি ভবনের সেটব্যাকসহ অন্যান্য সবুজায়নের জন্য ব্যবহূত হবে।

সবশেষ গ্যাজেট আকারে প্রকাশ হওয়ার আগে ড্যাপে ১২ থেকে ১৬ ফুট পর্যন্ত রাস্তার পাশে ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) ধরা হয়েছিল ১.৭৫, অর্থাৎ এমন প্রশস্ত রাস্তার পাশে পাঁচ কাঠার প্লটে পার্কিংসহ পাঁচতলা ভবন নির্মাণ করা যেত। একইভাবে প্লটের সামনে যতফুট রাস্তা আর কোন এলাকা সেটি হিসেব করে ফ্ল্যাটের উচ্চতা নির্ধারণ করে দেয়া হয়েছিল আগের ড্যাপে। কিন্তু সংশোধিত ড্যাপে নতুন করে গ্যাজেট প্রকাশ হওয়ার পর ভবনের উচ্চতা কেন্দ্রিক বাধা আর রাখা হয়নি। বর্তমান ড্যাপে আছে ভূমি পুনর্বিন্যাস, উন্নয়ন স্বত্ব, প্রতিস্থাপন পন্থা, ভূমি পুনঃউন্নয়ন, ট্রানজিটভিত্তিক উন্নয়ন, উন্নতিসাধন ফি, স্কুল জোনিং ও ডেনসিটি জোনিং। রাজউকের অন্তর্ভুক্ত এক হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকাকে মোট ৪৬৮টি ব্লকে ভাগ করা হয়েছে। সেখানে ঢাকাসহ আশপাশের এক হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকার দুই হাজার ১৯৮ কিলোমিটার জলাধার সিএস রেকর্ড অনুযায়ী উদ্ধার করে সচলের সুপারিশ করা আছে। ডিটেল এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ) পরিচালক আশরাফুল ইসলাম বলেন, প্রতি তিন বছর পরপর ড্যাপ রিভিউ করার সুযোগ আছে। আগামী রিভিউয়ের সময়ও প্রেক্ষাপট, নগর পরিকল্পনার সার্বিক দিক বিবেচনা করে ড্যাপ সংশোধনের সুযোগ থাকবে। সংশোধিত ড্যাপে ব্লকভিত্তিক আবাসনকে উৎসাহিত করা হয়েছে।

নয়াশতাব্দী/জেডএম